PENGADAAN TANAH

Gedung Majelis Balia (KNPI), Malaysia 2012

Oleh : Muhammad Syarif

-          Salah Satu Cara Perolehan Hak Oleh Instansi Pemerintah

PENGERTIAN:

Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah."

DASAR HUKUM

1. Pasal-pasal dlm UUPA yg mengatur tentang Hapusnya hak atas tanah karena “ Penyerahan dg sukarela oleh Pemiliknya”
2. PERPRES Nomor 36 Tahun 2005 jo PERPRES Nomor 65 Tahun 2006

(pelajari juga sebagai perbandingan dasara hukum sebelumnya yg sudah dicabut : Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 1975 dan Keppres Nonmor 55 Tahun 1993)

TUJUAN :

Perolehan hak atas tanah untuk PEMBANGUNAN KEPENTINGAN UMUM. (yg bukan untuk pembangunan Kepentinan umum dilaksanakan melalui Perbuatan Hukum biasa)

BATASAN KEPENTINGAN UMUM

Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, meliputi :

a.       jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi;

b.      waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya;

c.       pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal;

d.      fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan lain-lain bencana;

e.       tempat pembuangan sampah;

f.       cagar alam dan cagar budaya;

g.      pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik."

PRINSIP PENGHORMATAN HAK

Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah."

 - Penghormatan hak keperdataan dan hak asasi dengan mengingat fungsi sosial hak atas tanah

- penghormatan hak melalui:  MUSYAWARAH

      Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan melalui musyawarah dalam rangka memperoleh kesepakatan mengenai:

a.      pelaksanaan pembangunan unluk kepentingan umum di lokasi tersebut;

b.      bentuk dan besarnya ganti rugi.

Musyawarah : Instansi yg memerlukan tanah, Panitia Pengadaan Tanah dan pemilik Tanah .

Dalam hal pemilik tanah banyak dpt diwakili oleh wakil yg ditunjuk diantara dan oleh para pemilik tanah

PANITIA PENGADAAN TANAH

Pengadaan tanah dilaksanakan dengan bantuan PANITIA PENGADAAN TANAH

(1) Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh Bupati/Walikota.

(2) Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur.

(3) Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah kabupaten/kota atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk oleh Gubernur.

(4) Fengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur Pemerintah dan unsur Pemerintah Daerah terkait.

(5) Susunan keanggotaan panitia pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) terdiri atas unsur perangkat daerah terkait dan unsur Badan Pertanahan Nasional."

(6) Susunan keanggotaan panitia pengadaan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), dan ayat (3) terdiri atas unsur perangkat daerah terkait dan unsur Badan Pertanahan Nasional."

TUGAS PANITIA PENGADAAN TANAH

Panitia pengadaan tanah bertugas :

a.         mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;

b.         mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya;

c.         menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan;

d.        memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut dalam bentuk konsultasi publik baik melalui tatap muka, media cetak, maupun media elektronik agar dapat diketahui oleh seluruh masyarakat yang terkena rencana pembangunan dan/atau pemegang hak atas tanah;

e.         mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan instansi pemerintah dan/atau pemerintah daerah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti rugi;

f.          menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemegang hak atas tanah, bangunan, tanaman, dan benda­benda lain yang ada di atas tanah;

g.         membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah;

h.         mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada pihak yang berkompeten."

GANTI RUGI

Ganti rugi dalam rangka pengadaan tanah diberikan untuk:

a. hak atas tanah;

b_.   bangunan;

c.                   tanaman;

d.                  benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.

Bentuk ganti rugi dapat berupa :

a.  Uang; dan/atau

b.  Tanah pengganti; dan/atau

c.  Pemukiman kembali; dan/atau

d. Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c;

e.  Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan."

Penggantian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat setempat.

DASAR PENETAPAN GANTI RUGI

(1)   Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas :

a.    Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia;

b.    nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan;

c.     nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian.

\(2)  Dalam rangka menetapkan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta."

HASIL MUSYAWARAH GANTI RUGI

Ada Kesepakatan

- Keputusan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi sesuai dengan kesepakatan.

-          berita acara pelepasan hak

Tidak ada kesepakatan:

Dalam hal kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak dapat dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan dalam jangka waktu paling lama 120 (seratus dua puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal undangan pertama.

Apabila setelah diadakan musyawarah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak tercapai kesepakatan, panitia pengadaan tanah menetapkan besarnya ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 huruf a dan menitipkan ganti rugi uang kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan.

Apabila terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (2), maka panitia menitipkan uang ganti rugi kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan."

DALAM HAL TIDAK BISA DITERIMA

(1)   Pemegang hak atas tanah yang tidak menerima keputusan panitia pengadaan tanah dapat mengajukan keberatan kepada Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan disertai dengan penjelasan mengenai sebab-sebab dan alasan keberatan tersebut.

(2)   Bupati/Walikota atau Gubemur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan mengupayakan penyelesaian mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi tersebut dengan mempertimbangkan pendapat dan keinginan dari pemegang hak atas tanah atau kuasanya.

(3)   Setelah mendengar dan mempelajari pendapat dan keinginan pemegang hak atas tanah serta pertimbangan panitia pengadaan tanah, Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan mengeluarkan keputusan yang dapat mengukuhkan atau mengubah keputusan panitia pengadaan tanah mengenai bentuk dan/atau besarnya ganti rugi yang akan diberikan.

PENCABUTAN HAK

(1)   Apabila upaya penyelesaian yang ditempuh Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri tetap tidak diterima oleh pemegang hak atas tanah dan lokasi pembangunan yang bersangkutan tidak dapat dipindahkan, maka Bupati/Walikota atau Gubernur atau Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan mengajukan usul penyelesaian dengan cara pencabutan hak atas tanah berdasarkan Undang­-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Atas Tanah Dan Benda-benda Yang ada Di Atasnya.

(2)   Usul penyelesaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diajukan oleh Bupati/Walikota/ Gubemur/Menteri Dalam Negeri sesuai kewenangan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional dengan tembusan kepada menteri dari instansi yang memerlukan tanah dan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.

(3)   Setelah menerima usul penyelesaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), Kepala Badan Pertanahan Nasional berkonsultasi dengan menteri dari instansi yang memerlukan tanah dan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.

(4) Permintaan untuk melakukan pencabutan hak atas tanah tersebut disampaikan kepada Presiden oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang ditandatangani oleh menteri dari instansi yang memerlukan tanah, dan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia.